文｜叶书利

嘉善的投资价值，主要体现在其位于一线城市的上海与准一线城市的杭州之间，从而催生的独特的区位价值下的预期升值空间。

未来20%的价值区域在哪里？

楼市的本质是人口流动：人流向何处，何处的房价就涨。

目前，中国总体的人口红利已基本结束。自此，中国的人口流动已进入第二个阶段，即大城市化阶段：人口向都市圈集聚。

整体来说，未来中国人口的流动，主要流向地为“三大+三小+强省会”。

“三大”即三大都市圈，即京津冀都市圈、长三角都市圈和粤港澳大湾区；

“三小”即三大次都市圈，包括中原都市圈、武汉都市圈和成渝都市圈。

“强省会”即一些经济实力强，虹吸能力强的强省会，也会成为都市圈时代下的人口抽水机。

正常的话，按照世界城市发展规律，未来的“三大+三小+强省会”将聚集中国近七成的人口，也构成接下来中国楼市的20%价值区域。其中的“三大”更会成为大城市化下的主要人口虹吸地。除此之处的其他地方楼市，从中长期趋势角度来说，基本上已无投资价值。

上海：楼市供求关系将处于中长期短缺状态

都市圈投资的核心逻辑之一便是投资“主城市”，如环京的本质是“京”，相应地，环沪的本质是“沪”。因此在讨论环沪的楼市前景时，先来讨论下上海的楼市前景。

有关上海楼市的前景，主要从三个方面进行解读：人口增长、供求关系以及公共产权房的影响。

A，上海人口的中长期增长趋势不可更改；

环伺全球城市的发展逻辑，超级城市的人口增长会经历下述几个阶段：

1，中心化阶段；

在这个阶段，人口不断向城市的核心区集聚，城市发展的核心逻辑是“吸血式发展”；相应地，城市核心区的人口不断增长；

2，远郊化阶段，即都市圈化阶段；

当中心化阶段发展到了一定的阶段，城市核心区的发展便出现了大城市病，即城市发展遇到了人口过多、交通拥堵、环境恶化、房价高企等社会问题，此时，超级城市的发展便进入了都市圈化时代。在这个阶段，城市发展的核心逻辑是“去中心化”下的“多中心化”。此时，城市的人口流动会出现两大特点：

首先，在行政及市场的双重调控下，城市核心区的人口增长呈现结构性调控：大量的中低端人口向更远些的区域迁移，而不少的高端人口继续集聚。

核心区的总体人口增长会出现短期性的“稳中趋跌”。这便是时下北京、上海人口流动的特点。

其次，大量人口向远郊区及卫星城转移。目前上海及北京、深圳等城市人口流动正处于这个阶段。

根据东京、首尔、伦敦及纽约等都市圈发展规律，未来远郊区及卫星城的人口量将达到都市圈的近半水平。

3，再中心化阶段；

切记，都市圈是有边界的。

当城市核心区的人口及产业完成更新时，大量的人口将二次涌入，从而开始再中心化流动。

当再中心化开始时，核心区的人口增长将再次抬头。

值得注意的是，时下的东京、纽约、伦敦、首尔等城市，皆处于此阶段，且人口仍在增长中。

因此根据全球超级城市的发展规律，中长期来说，上海的人口增长趋势不可逆转。

B，上海楼市的供求关系极为紧张；

有关楼市的供求关系，可主要从两个指标加以分析：土地供应量及存量房。

全国主要城市过去三年每年每人宅地供应面积（规划建筑面积）

城市

成交土地规划建筑面积

常住人口

近3年每人每年宅地

万平米

万人

供应面积（平米）

1

重庆主城区

6,

2.39

2

武汉市

6,

1,

2.09

3

济南市

4,

1.96

4

太原市

2,

1.92

5

郑州市

5,

1.77

6

西安市

4,

1.68

7

南昌市

2,

1.50

8

南京市

3,

1.34

9

佛山市

2,

1.30

10

合肥市

2,

1.27

11

南通市

2,

1.27

12

徐州市

2,

1.13

13

昆明市

2,

1.11

14

杭州市

2,

0.91

15

珠海市

0.84

16

苏州市

2,

1,

0.81

17

青岛市

2,

0.77

18

石家庄市

2,

1,

0.71

19

成都市

3,

1,

0.69

20

宁波市

1,

0.68

21

长沙市

1,

0.56

22

天津市

2,

1,

0.54

23

无锡市

0.45

24

广州市

1,

1,

0.44

25

厦门市

0.42

26

上海市

2,

2,

0.41

27

福州市

0.28

28

北京市

1,

2,

0.28

29

深圳市

1,

0.04

上述图表是统计了过去三年主要城市每年每人宅地供应面积，其中上海在主要的29年城市中位列倒数第四，仅为重庆主城区的约17%。而相对来说，重庆的土地供应量属于保证房价平稳状态下的正常水平。

值得注意的是，过去三年的宅地供应，便是未来几年的楼市新房供应量。

另外，再来看下上海二手房市场的存量房情况。

先来定义一个“及格住宅”的概念。

及格住宅标准包括三大改善性特点：

A，70年产权房；

B，年后的住宅，说明房龄较新，已不属于老破房。

C，中国的商品房建设主要从年房改后开始，后的时间标准也较符合房改的时间表。

城市

户均人数

常住人口量

家庭数

年后商品房

户均套数

北京

2.45人

2万

约万

万套

0.34套

上海

2.45人

2万

约万

万套

0.套

广州

2.45人

1万

约万

万套

0.套

深圳

2.45人

1万

约万

万套

0.套

按照常住人口为基数，上海现有的年后的商品房，户均套数仅0.套。这还不包括.42万人的非沪籍人口。如果算上这些非沪籍人口，户均套数仅约0.31套，紧张程度可见一斑。

C，公共租赁房中看不一定中“住”；

近期的公共产权房，让不少人惊呼，此举将对未来北上深等楼市催生革命性影响。实际上，此结论言过其实了。

首先，概念到落地，需要时间，公共产权房的远水难解北上深楼市的近渴；

其次，公共产权房的落地，标志着政府正式承认，伴随北上深等大城市房价的高涨，楼市购买人群正逐渐阶层分化：商品房的购买人群与公共产权房的购买人群正分化，也就是说，公共产权房的购买人群与商品房的购买人群重合度会越来越低，因此公共产权房对商品房的影响不大；

第三，从公共产权房的供应量来说，其供应量与庞大的需求量来说，只是很少的一部分。

目前上海公布的未来五年供地计划：预计新增供应各类住房约万套。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。

即使将约55万套保障房全部划为公共产权房和将其中的30%分配给非沪籍的“新上海人”，合计下来，未来五年平均一年的公共产权房为11万套，“新上海人”的分配额为3.3万套。

3.3万套与时下上海近千万的非沪籍“新上海人”来说，中签率为0.33%。因此其对楼市的影响可忽略不计。

第四，公共产权房的用地必会挤占和压缩商品房供地，导致商品房供地越来越紧张，反而催涨商品房。

香港楼市便正在上演类似的剧本。

未来的楼市的特点是有钱人决定商品房的房价，夹心层决定公共产权房的房价，而低收入人群决定租赁房的租金。

嘉善：苏杭沪之间的“第四者”

之所以推荐嘉善，主要基于下述原因叠加：

A，嘉兴位于上海都市圈的两大核心城市上海与杭州之间，战略价值无可替代；

都市圈的投资逻辑之一便是“寻找主城市”，而嘉兴位于上海与杭州之间。而之所以推荐靠近上海的嘉兴市嘉善县，缘于上海比杭州的吸引力更强。

B，距离适中，位于都市圈范围；

与环京类似，不是所有位于上海外围的城市都叫环沪。

嘉善与上海虹桥的距离为50公里，与环京的香河到国贸的距离相当。

此外，嘉善与苏州、杭州及宁波的距离分别为60公里、90公里及公里。

根据全球都市圈发展规律，都市圈的边界一般在70-90公里内。

嘉善位于沪杭苏的交界处，交通极为方便：

1，时下坐高铁从嘉善南站到上海虹桥站的时间为23分钟；嘉善南站到上海松江仅需13分钟，到杭州会35分钟。

2，通过沪杭高速到上海为40分钟，到杭州为60分钟；通过乍嘉苏高速到苏州为60分钟。

值得注意的是，时下有传言上海9号线地铁将通往嘉善，但尚无确切的官方消息。不过，壹书生认为，只要人口及产业集聚到一定阶段时，相关的交通配套便是水到渠成之事。

C，嘉善目前正成为沪浙一体化的前沿地；

年4月3日下午，浙江省政府决定：嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区！该示范区要着力打造成为浙江与上海创新政策率先接轨地、高端产业协同发展地、科创资源重点辐射地、一体化交通枢纽地，公共服务融合共享地，为浙江全面接轨上海提供示范。也就意味着，嘉兴将是浙江与上海协同发展战略中的重要引擎。其中的嘉兴下属的嘉善缘于两大原因，而成为其中的前沿地。

首先，历史关系上说，原来的嘉善属于上海。

其次，浙江版图中离上海最近之地。

根据《上海市城市总体规划（~）》草案，划定了包括上海、苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山在内的“1+6”上海大都市圈，提出将上海建设成为卓越的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。《规划》将上海定位为“全球城市”，而作为全面接轨上海示范区桥头堡的嘉善则是这个大都市圈的重要一份子。

目前上海与嘉善已在探索一体化中，比如两地交通卡已经实现互通，嘉善的医保医院可以实现刷卡结算，上海的固定电话在嘉善全覆盖，上海多所大学在嘉善开办了附属中小学。

D，产业正崛起中；

嘉善已经与美国、日本、德国等近20个国家开展经贸往来，有11家世界强企业落户嘉善。而上海自贸区嘉善项目协作区的设立，更使嘉善成了浙江首个实质性对接上海自贸区的县。

值得注意的是，嘉善已成为台资在浙江最密集的地区,与广东东莞、江苏昆山同为内地三大台资企业聚集地,目前已有近多家台资企业在嘉善发展。

此外，嘉善是全国综合实力百强县之一，更是全国唯一一个国家命名的“县域科学发展示范点”。

E，地价正推动房价上涨；

年5月8日嘉兴土地拍卖会上，引来家房企参拍8块土地，其中的三块土地便来自嘉善。最终根据折算，剔除保障房面积后，嘉善三宗宅地实际楼面价分别达元/㎡，1.01万元/㎡和1.13万元/㎡。

按照正常的地价占房价近半计算，这些地块上市后，房价应在二万三甚至以上。

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